Cass. Sez. III n. 7070 del 23 febbraio 2026 (CC 21 gen 2026) 
Pres. Di Nicola Rel. Scarcella Ric. Villani
Urbanistica.Legittimazione passiva all'ordine di demolizione e perdita della proprietà

In tema di reati edilizi, il responsabile dell'abuso, destinatario dell'ordine di demolizione impartito con la sentenza di condanna o con il decreto penale, conserva la propria legittimazione passiva nel procedimento di esecuzione anche qualora alleghi di non essere più proprietario o possessore del bene. L'ordine di demolizione ha infatti natura reale e mira alla restitutio in integrum del territorio; pertanto, la successiva circolazione dell'immobile o la detenzione dello stesso da parte di terzi non elidono la posizione del condannato quale destinatario principale della sanzione ripristinatoria. L'istanza di estromissione o di revoca dell'ingiunzione proposta dal condannato che abbia perso la disponibilità del bene può essere accolta solo se supportata dalla rigorosa prova di un interesse concreto e attuale al provvedimento richiesto, non essendo sufficiente la mera estraneità attuale al rapporto dominicale

RITENUTO IN FATTO

    Con ordinanza del 6 ottobre 2025, il G.I.P. del Tribunale di Foggia, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha rigettato l’istanza di estromissione della ricorrente Gina Villani dal procedimento esecutivo volto alla demolizione del manufatto abusivo oggetto dell’ordine contenuto nel decreto penale n. 402/2000 (esecutivo dal 28.10.2000).
    Avverso il predetto provvedimento ha proposto ricorso per cassazione il difensore di Gina Villani , deducendo un unico, articolato, motivo, con cui si duole: (i) anzitutto, del vizio di motivazione. Anzitutto, la ricorrente denuncia, in via principale, motivazione illogica, contraddittoria e manchevole dell’ordinanza impugnata. In particolare, si lamenta che il giudice dell’esecuzione: (i) abbia riconosciuto – sulla base dell’informativa della Polizia Locale – che la Pennisi risulta “mera esercente la situazione possessoria”, ma non proprietaria, e tuttavia abbia negato l’estromissione della Villani benché il P.M. avesse valorizzato atti di P.G. dai quali risulterebbe l’attualità del rapporto (proprietà/possesso) in capo alla Pennisi; (b) non abbia tratto le necessarie conseguenze dalla perdita di ogni rapporto attuale della Villani sul bene, presupposto – secondo la difesa – indefettibile perché l’ordine di demolizione, avendo natura reale, ricade “sul soggetto che è in rapporto con il bene”; (ii) in secondo luogo, del vizio di violazione di legge processuale in relazione all’art. 666 cod. proc. pen. In via mediata, la doglianza fa valere l’erronea applicazione delle regole dell’incidente di esecuzione, assumendo che il giudice abbia omesso un effettivo scrutinio sull’interesse concreto e attuale dell’istante all’estromissione e sul presupposto fattuale della sua estraneità attuale al bene; (iii) infine, del vizio di violazione di legge sostanziale in relazione all’art. 31, d.P.R. 380/2001 ed all’applicazione dei principi giurisprudenziali sull’ordine di demolizione. Sebbene il ricorso richiami soprattutto il vizio motivazionale, in esso si profila anche un errore di diritto: si sostiene che, per consolidato indirizzo, l’ordine di demolizione – pur avendo carattere reale – dovrebbe colpire chi attualmente ha rapporto col bene (proprietà/possesso), non già chi ne sia privo da tempo; dunque, il giudice avrebbe mal applicato i principi sull’imputazione soggettiva della misura ripristinatoria. In estrema sintesi, la ricorrente afferma di non avere più diritti reali o possesso sull’unità immobiliare, sicché non sussiste il presupposto per mantenerla nel procedimento esecutivo; l’ingiunzione demolitiva del P.M. del 22.01.2025 indicherebbe Pennisi Antonietta come attuale proprietaria/possessore. Inoltre, il G.E., pur richiamando informative comunali che qualificherebbero Pennisi come “mera possessore” e non “proprietaria”, avrebbe ignorato (o non coordinato) gli esiti investigativi valorizzati dalla Procura, negando l’estromissione in modo ritenuto apodittico e “sommario”. Infine, il giudice avrebbe mal interpretato la natura reale dell’ordine, che – secondo la difesa – dovrebbe colpire l’attuale titolare del rapporto col bene, non il condannato che ne sia divenuto estraneo.
    Con requisitoria scritta del 14 novembre 2025, il Procuratore generale presso questa Corte ha chiesto il rigetto del ricorso. Rileva il PG che l’art.31 co.2 e 3 DPR 380/01 individua quali destinatari della sanzione demolitoria in forma congiunta, il proprietario e il responsabile dell’abuso, con la conseguenza che l’ordinanza di demolizione può legittimamente essere emanato nei confronti del proprietario dell’immobile anche laddove egli non sia il responsabile dell’opera abusiva, per averlo acquistato successivamente, integrando, gli abusi edilizi, degli illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria, a prescindere, sia dalla sussistenza di un danno che dalla natura dell’elemento psicologico del responsabile (vedi Sent. n.16470/24 Cass. 3 sez. pen.). In tema di reati edilizi, infatti l'ordine di demolizione impartito dal giudice ha come destinatario non solo il condannato responsabile dell'abuso, ma anche l'attuale proprietario del bene, rimasto estraneo al processo, che assume una responsabilità di natura "sussidiaria", ferma restando la sua facoltà di far valere, sul piano civile, la responsabilità, contrattuale o extracontrattuale, del proprio dante causa (In motivazione, la Corte ha precisato che non è causa di nullità dell'ingiunzione emessa dal pubblico ministero in esecuzione dell'ordine di demolizione la prospettazione che questa potrà essere eseguita d'ufficio a spese e a carico dell'attuale proprietario del bene: Sez. 3, n. 17809 del 18/01/2024, Rv. 286308 – 01). Dal che si evince che l'ordine di demolizione ha come destinatario “principale” il condannato responsabile dell’abuso, salva la possibilità del proprietario ingiunto di far valere civilmente la responsabilità contrattuale del proprio dante causa. La doglianza è dunque infondata, avendo fatto, l’ordinanza impugnata, corretta applicazione dei principi di diritto formulati dalla Corte, essendosi basata, a prescindere dall’attuale effettiva relazione intercorrente tra la ricorrente e la res, relazione che non risulta nemmeno inequivocabilmente documentata nel ricorso, sulla “decisiva considerazione per cui la Villani Gina è la destinataria – in quanto imputata, nella qualità (evidentemente ) di responsabile dell’abuso - della sanzione demolitiva contenuta nel decreto penale di condanna” (pag.3 ordinanza).

CONSIDERATO IN DIRITTO

    Il ricorso, trattato cartolarmente a norma dell'art. 611, comma 1, cod. proc. pen., è inammissibile per manifesta infondatezza.
    L’ordinanza del G.E. esamina due fascicoli riuniti (nn. 297/2024 e 63/2025 SIGE).

2.1. Con specifico riguardo a Villani Gina (proc. n. 63/2025 SIGE), i passaggi decisivi sono: (i) riunione per connessione oggettiva e rigetto delle istanze, in quanto il contesto edilizio è descritto come intero edificio abusivo, destinatario di plurimi ordini di demolizione (ordinanza n. 227/1984 e ordini n. 17–18–20–21–22/2000); (ii) sul punto dell’estromissione della ricorrente Villani, poi, il G.E. rileva che l’assunto difensivo (proprietà/possesso attuale in capo alla Pennisi) è contraddetto dalle note della Polizia Locale (17.02.2025) e del Responsabile del III° Settore (17.03.2025), le quali qualificano Pennisi come mero possessore e non titolare del diritto reale pieno ed esclusivo.
2.2. Il G.E. valorizza il dato, reputato decisivo, per cui la Villani è la destinataria (in quanto responsabile dell’abuso) dell’ordine di demolizione contenuto nel decreto penale n. 402/2000. Richiama a sostegno giurisprudenza di legittimità secondo cui il responsabile dell’abuso è legittimo destinatario dell’ordine di demolizione (Sez. 3, n. 17809 del 18/01/2024, Pmt c/ Mazzeo, Rv. 286308 – 01). Inoltre, il G.E. richiama l’orientamento per cui il condannato che non sia più proprietario o non abbia più un diritto reale sul bene può opporvisi solo ove alleghi un interesse concreto e attuale (beneficio effettivo derivante dalla revoca/sospensione), interesse che nel caso non risulta prospettato (Sez. 3, n. 11171 del 14/12/2023, dep. 2024, Pollastro, Rv. 286047 – 01).

    Tanto premesso, come anticipato, il motivo è manifestamente infondato in relazione a tutti i profili di doglianza.

3.1. Ed invero, sull’asserita estraneità attuale della Villani, il G.E. risponde espressamente alla censura: prende in considerazione sia l’ingiunzione del P.M. (in cui si menziona Pennisi), sia – soprattutto – le note degli organi comunali (17.02.2025 e 17.03.2025), ritenute più aderenti alla realtà fattuale, dalle quali risulta che la Pennisi non è titolare del diritto reale pieno, ma solo possessore. La motivazione, dunque, c’è ed è logicamente strutturata: chiarisce perché non reputa sufficiente la diversa indicazione contenuta nell’ingiunzione.
3.2. In secondo luogo, sul vizio motivazionale, il ricorso imputa al provvedimento contraddittorietà per non avere tratto conseguenze dall’asserita alienazione a Pennisi. Tuttavia, l’ordinanza nega proprio il presupposto fattuale dell’alienazione a titolo di proprietà, sulla base di fonti amministrative coeve al subprocedimento esecutivo. In più, la decisione si poggia su un ulteriore, autonomo argomento: la legittimazione passiva del responsabile dell’abuso (la Villani), quale destinataria dell’ordine di demolizione incorporato nel titolo esecutivo penale. La compresenza di due rationes (assenza di prova di un diritto reale altrui pieno ed esclusivo; permanenza della legittimazione della responsabile) rende la risposta non contraddittoria.
3.3. Ancora, sulla corretta applicazione dei principi in tema di ordine di demolizione, il G.E. richiama l’orientamento consolidato: l’ordine di demolizione ex art. 31, d.P.R. 380/2001 riguarda l’edificio nel suo complesso (restitutio in integrum) e rimane eseguibile anche in presenza di superfetazioni e parti lecite, salvo il caso – non ricorrente – di impossibilità assoluta non imputabile (Sez. 3, n. 7789 del 09/02/2021, Severino, Rv. 281474 – 01; Sez. 3, n. 19387 del 27/04/2016, Di Dio, Rv. 267108 – 01; Sez. 3, n. 35972 del 22/09/2010, Lembo, Rv. 248569 - 01). L’ordinanza, dunque, affronta e risolve il profilo giuridico in modo conforme alla giurisprudenza di legittimità.
3.4. Infine, sull’interesse a ricorrere dell’ex proprietario/condannato, il provvedimento si conforma al principio – anch’esso consolidato – secondo cui il condannato può ottenere la sospensione/revoca dell’ingiunzione solo allegando un interesse concreto e attuale (beneficio effettivo), qui reputato insussistente o comunque non dedotto in modo apprezzabile. Anche questa è una risposta diretta alla doglianza.

    In conclusione, la ricostruzione del G.E. appare conforme ai principi di diritto processuale e sostanziale sopra ricordati. L’assunto del ricorso – secondo cui l’ordine ricadrebbe solo su chi abbia oggi rapporto col bene – non tiene conto dell’orientamento di legittimità, per il quale il titolo esecutivo penale permane efficace verso il responsabile dell’abuso; la successiva circolazione del bene (o la mera detenzione/possesso in capo a terzi) non elide di per sé la legittimazione passiva del condannato, salva la rigorosa prova di un interesse concreto alla rimozione/sospensione in sede esecutiva.
    In definitiva, dunque, il responsabile dell’abuso edilizio, destinatario dell’ordine di demolizione contenuto nel titolo penale, resta legittimato passivo in executivis anche ove, medio tempore, si alleghi il venir meno della titolarità dominicale, salvo la rigorosa allegazione di un interesse concreto e attuale alla revoca o sospensione dell’ingiunzione. L’ordine di demolizione ex art. 31 d.P.R. 380/2001 ha carattere reale e oggetto “complessivo”, mirando alla restitutio in integrum e ricomprende superfetazioni e opere accessorie: le difficoltà tecniche non giustificano la sospensione se imputabili al condannato. Infine, la “fiscalizzazione” dell’abuso ex art. 34 d.P.R. 380/2001 resta eccezione confinata alle parziali difformità, ma non è applicabile quando l’immobile è integralmente abusivo, come nel caso in esame.
    Sulla base delle considerazioni che precedono, la Corte ritiene pertanto che il ricorso debba dichiararsi inammissibile con conseguente onere per la ricorrente, ai sensi dell'art. 616 cod. proc. pen., di sostenere le spese del procedimento. Tenuto, poi, conto della sentenza della Corte costituzionale in data 13 giugno 2000, n. 186, e considerato che non vi è ragione di ritenere che il ricorso sia stato presentato senza "versare in colpa nella determinazione della causa di inammissibilità", si dispone che la ricorrente versi la somma, determinata in via equitativa, di euro 3.000,00 in favore della Cassa delle Ammende.

P.Q.M.
Dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali e della somma di euro tremila in favore della Cassa delle ammende.
Così è deciso, 21/01/2026