Le disposizioni in tema di agibilità quale chiave di interpretazione della definizione dell’intervento di manutenzione straordinaria

di Massimo GRISANTI

Da quando il legislatore ha modificato la definizione dell’intervento di manutenzione straordinaria ex art. 3 d.P.R. 380/2001 i giudici amministrativi hanno iniziato a sfornare sentenze ove stabiliscono che è incondizionatamente sussumibile in tale categoria la demolizione e ricostruzione dei divisori dei locali, così variandone la superficie utile e di conseguenza gli standard igienico sanitari di areazione e illuminazione. Così obliterando due dati positivi: la sistematicità dei lavori fa sussumere l’intervento nella categoria del restauro e risanamento conservativo –da un lato– e l’intervento che ha attitudine ad incidere sulle condizioni di agibilità è eseguibile solo con il permesso di costruire o la SCIA, giammai con la CILA –dall’altro lato–.
A tal proposito le disposizioni dell’art. 24 TUE sono chiare nello stabilire che la segnalazione certificata di agibilità deve essere presentata per gli “… interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1 …” da parte del “… soggetto titolare del PERMESSO DI COSTRUIRE …” o del soggetto “… che ha presentato la SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITà …” o i loro successori o aventi causa. Il legislatore non menziona la CILA.
è quindi volontà espressa ed esplicita del legislatore di sottoporre i progetti al metodico controllo della pubblica amministrazione che caratterizza l’iter dei permessi e delle SCIA –diverso da quello eventuale oppure a campione che caratterizza le CILA– tutti gli interventi suscettibili di incidere sulle “… condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati …”. E ciò in continuità con la posizione già espressa dall’Avvocatura dello Stato nel ricorso per legittimità costituzionale n. 95 del 18 giugno 2012 ove ha invitato a prendere atto “… che solo l’intervento di un’Amministrazione pubblica, che vigila e controlla quanto rappresentato dai privati, può fornire idonee garanzie sull’effettiva tutela di interessi pubblici di fondamentale importanza quali la sicurezza, il rispetto della normativa in materia igienico - sanitaria, il risparmio energetico …”.
Le disposizioni dell’art. 24 TUE hanno rilevanza anche ai fini della sicurezza del traffico giuridico dei beni immobili atteso che per pacifica giurisprudenza amministrativa è privo di validi effetti il titolo abilitativo edilizio che viene utilizzato al di fuori dell’ambito applicativo prescritto dal legislatore. Cosicché l’opera eseguita rimane abusiva e integra un onere ex art. 1489 c.c. che apre alla richiesta di risarcimento danni anche a notevole distanza di tempo dalla compravendita.
Infine, non appare utile a confutare una tale conclusione la disposizione dell’art. 22, co. 1, lett. a) TUE –“… Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività … gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti …”– atteso che l’utilizzo del termine «struttura» senza aggettivazioni –portante oppure non portante– comprende anche i meri divisori (in qualunque materiale siano realizzati purché non aventi carattere precario nel senso di necessità contingenti).