Cass. Sez. III n. 14873 del 24 aprile 2026 (CC 13 feb 2026) 
Pres. Gentili Rel. Pazienza Ric. PM Trib. S. Maria Capua Vetere
Urbanistica. Reati edilizi, doppia conformità e ampiezza dell'ordine di demolizione 

In tema di reati edilizi, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ai sensi degli artt. 36 e 45 d.P.R. n. 380/2001 richiede il rispetto del requisito della "doppia conformità" alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'opera che a quello della presentazione della domanda. Tale conformità è esclusa qualora l'edificazione sia avvenuta senza la preventiva autorizzazione sismica, principio applicabile non solo alle strutture in cemento armato o metalliche, ma a tutte le opere realizzate in violazione della disciplina edilizia vigente. Inoltre, l'ordine di demolizione ex art. 31, comma 9, d.P.R. n. 380/2001, configurandosi come un dovere di restitutio in integrum dello stato dei luoghi, deve riguardare l'edificio nel suo complesso. Esso si estende, pertanto, non solo al manufatto originariamente contestato, ma anche a tutte le opere accessorie, complementari e alle superfetazioni realizzate successivamente alla condanna, le quali acquisiscono il medesimo carattere abusivo della costruzione principale.

RITENUTO IN FATTO

    Con ordinanza del 11/09/2025, il Tribunale di S. Maria Capua Vetere, adito con incidente di esecuzione da ESPOSITO Ciro, terzo interessato in quanto divenuto proprietario nel 2021, ha revocato l'ordine di demolizione di un manufatto abusivo realizzato da DE LUCIA Marianna nel comune di S. Felice a Cancello: ordine emesso con la sentenza di condanna di quest'ultima, emessa dal Pretore di Caserta - Sez. dist. Arienzo in data 12/02/1996 (irrev. il 09/4/1996).
    Ricorre per cassazione il Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di S. Maria Capua Vetere, deducendo violazione di legge con riferimento alla concessione in sanatoria n. 233 del 11/07/2008: che difettava il presupposto temporale (realizzazione entro il 31/12/1993) in quanto, in occasione dell'accesso in data 23/06/1994, gli operanti avevano accertato che l'immobile abusivo era "privo di intonaci, pavimentazione ed infissi...il tutto allo stato grezzo" (lavori poi proseguiti fino al completamento, accertato il 02/09/1994); che anche l'ulteriore presupposto volumetrico era insussistente (erano stati superati i 750 metri cubi complessivi). Quanto al permesso di costruire in sanatoria n. 4 del 2009, rilasciato in base all'art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001, il ricorrente evidenzia il difetto della c.d. "doppia conformità".
    Con requisitoria ritualmente trasmessa, il Procuratore Generale sollecita l'annullamento con rinvio dell'ordinanza impugnata, condividendo le argomentazioni del P.M. ricorrente.
    Con memoria tempestivamente trasmessa, il difensore dell'ESPOSITO replica alle affermazioni del P.G., insistendo per la declaratoria di inammissibilità o per il rigetto del ricorso.

CONSIDERATO IN DIRITTO

    Il ricorso è fondato.
    Devono invero essere condivisi, in primo luogo, i rilievi del Procuratore ricorrente circa l'adeguatezza della verifica della legittimità dei titoli ottenuti in sanatoria dal dante causa dell'ESPOSITO, con particolare riferimento al mancato rispetto della normativa antisismica. Deve invero darsi seguito al consolidato indirizzo interpretativo di questa Suprema Corte, secondo cui «in tema di reati edilizi, il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. "doppia conformità"), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica» (Sez. 3, n. 2357 del 14/12/2022, dep. 2023, Casà, Rv. 284058 - 01. In senso conforme, cfr. anche, tra le altre, Sez. 3, n. 36774 del 03/10/2024, citata dal ricorrente, che in motivazione ha chiarito che «tale principio deve essere esteso non solo alle opere di conglomerato cementizio armato, normale e precompresso e a struttura metallica realizzate in violazione degli artt. 64, commi 2, 3 e 4, e 65 d.P.R. n. 380 del 2001 ma, più in generale, alle opere realizzate in violazione della 'disciplina edilizia' vigente sia al momento della realizzazione dell'abuso che a quello della presentazione della domanda di permesso di costruire in sanatoria»). In tale cornice ermeneutica, da cui non vi è motivo di discostarsi, la motivazione contenuta nell'ordinanza impugnata risulta lacunosa (cfr. pag. 4, in fine, in cui si fa riferimento ad un non meglio precisato "collaudo" risalente al 2004).
    Risulta poi censurabile la motivazione del Tribunale riguardo al titolo in sanatoria concernente le ulteriori opere insistenti sulla medesima particella, relative alla "realizzazione di un androne" (così il permesso di costruire in sanatoria n. 9 del 2009). Il Giudice dell'esecuzione ha escluso di potersi esprimere al riguardo, trattandosi di un intervento edilizio diverso e successivo a quelli oggetto dell'ordine di demolizione. Deve peraltro osservarsi che il "non liquet" del Tribunale non può essere condiviso, avuto riguardo all'elaborazione giurisprudenziale di questa Suprema Corte, del tutto costante, secondo cui «l'ordine di demolizione del manufatto abusivo, previsto dall'art. 31, comma nono, del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, riguarda l'edificio nel suo complesso, comprensivo di eventuali aggiunte o modifiche successive all'esercizio dell'azione penale e/o alla condanna, atteso che l'obbligo di demolizione si configura come un dovere di restitutio in integrum dello stato dei luoghi e, come tale, non può non avere ad oggetto sia il manufatto abusivo originariamente contestato, sia le opere accessorie e complementari nonché le superfetazioni successive, sulle quali si riversa il carattere abusivo dell'originaria costruzione» (Sez. 3, n. 6049 del 27/09/2016, dep. 2017, Molinari, Rv. 268831 - 01, la quale, in applicazione del principio, ha ritenuto che correttamente la Corte territoriale, in funzione di giudice dell'esecuzione, avesse respinto la richiesta, formulata dal proprietario del piano primo di un edificio, di revoca o modifica dell'ordine di demolizione del piano terreno, disposto con sentenza nei confronti del responsabile dell'abuso. In senso conforme, tra le molte altre, cfr. da ultimo Sez. 3, n. 38444 del 29/10/2025, Nastro).
    Le considerazioni fin qui svolte impongono l'annullamento dell'impugnata ordinanza, con rinvio al Tribunale di S. Maria Capua Vetere, in diversa persona fisica.

P.Q.M.
Annulla la ordinanza impugnata con rinvio per nuovo giudizio al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in diversa persona fisica.
Così deciso il 13 febbraio 2026